렌트 가능 여부 Rental Cap
단지의 홈오너들이 집을 렌트를 줄수 있는지 없는지 정의해 놓은 룰이 Declaration of Covenants, Conditions, and Restrictions (CC&Rs) 에 명시되어있는지 아닌지등을 집구입시 미리 살펴봅니다.
최근 지어지는 타운홈을 구입하시는 경우라면 더 HOA home owner's association 의 규정들을 잘 보실 필요가 있습니다.
렌탈 캡이라는 것은 단지에서 일정 % 를 렌탈 한계를 정해둔것을 말하는데요, 이런 캡이 없는 콘도나 타운홈등은 새로운 바이어가 집을 구입하려고 할때 FHA론은 받을수가 없습니다. 즉, 테난트들이 많이 살고 있는 단지를 구입시는 모기지를 얻는데 제약이 좀 있을수 있다는 말이 됩니다.
콘도미니엄의 경우 렌탈 캡을 정할때, FHA 가이드 라인에 맞추려고들 합니다. 그 가이드 라인을 보시려면 FHA Guideline 여기를 눌러주십시요.
COVID-19 으로 재택근무가 늘어난 뒤에 도심에서 먼지역의 집들이 전보다 훨씬 더 인기를 받고 있는 것이 사실이지만, 여전히 미드타운 콘도들의 가격은 강세를 유지하고 있지요. 그런데, 미드타운이나 벅헤드 콘드들은 다 렌탈 캡이있습니다.콘도를 구입해서 거주하시다가 렌트를 주고 다른곳으로 이사하겠다는 계획은 마음 먹은 대로 하실수 있는 것이 아니겠습니다.
렌탈이 자유로운 단지의 경우도 장단점 따져봅시다
* 사진은 내용과 무관합니다.
장점
집을 렌트를 주고 싶을때 마음대로 할수 있습니다.
투자자의 경우라면, 매달 추가적인 수입이 생겨납니다.
집가치가 무난하게 오를수 있습니다.
단점
기본적인 것을 HOA가 관리 해주고 렌트를 계속 주면, 홈오너가 집의 실제적인 내용을 모르게 됩니다. 그로인해, 큰 비용발생이 생겨나는 경우는 꽤 많습니다.
HOA 들은 홈오너들과의 연계하에 단지들을 잘 관리하고들 있지만, 모든 분야에서 그렇듯이 규칙대로 다 잘 되는것은 아닙니다.
렌탈이 자유로와 계속 테난트들이 바뀌면서 거주하게 되면 내집에 가서 살면서 알아내는것이 아니다보니, 집에 터마이트 데미지등이 생긴지도 모를수 있습니다.
홈오너가 집을 팔때 HOA 클로징 레터 필요
HOA 는 단지내 집들의 외관 페인트색이나 외부 리모델링등에 정해진 규율이 잘 지켜지는지 홈오너로부터 신청서를 받고 진행내용에 관여합니다. 그 밖에 주요한 역할을 드러내는 시기는 집의 매매 시점인데요, 집을 클로징하려면 HOA 로부터 그간 HOA fee 지불등이 clear 되었는지 확인할수있는 것이 주요목적인 클로징 레터를 받아야 합니다.
셀러가 단지별로 정해져있는 비용을 지불하고 신청하는 경우가 대부분인데요, 어떤 사유가 있어 그 레터 신청이 클로징 날짜와 너무 가까운때에 신청이 되게 되면 급행비 라는 명목의 더 비싼 금액을 내야 빨리 처리해 주는점 참고하시기 바랍니다.
HOA 흑역사 - 과거 특정 인종을 제외시키는 조항이 있는 단지들도
1930 년대에는 공공연하게 HOA 문서에 특정인종을 이사오지 못하도록 내용이 있기도 했었습니다.
커빙턴 조지아 출신 해리 페이스라는 흑인이 시카고로 이주하여 법대를 다닌후 그런 조항이 있는 단지를 대상으로 법정공방을 시작합니다. 1940년대 HOA 의 특정% 이상 그 조항을 찬성해야 실효성이 있다는점을 이용, 처음으로 백인들만 사는 단지로 이사하게 됩니다.
그런 부당한 내용이 현재의 HOA 문서에는 포함되지 않으나, 다른 주의점들이 있기는 합니다.
과거 집값을 높게 유지하기위함이라는 명분으로 잘못된 관행이 성행된것처럼, 현재에는 HOA Fee 가 그단지내의 집의 가치에 비해 지나치게 높게 책정되어, 매매에 걸림돌을 만드는 예는 종종 있습니다.
HOA Fee 가 환경, 지역, 집들의 크기등 비교할수 있는 내용들을 가진 주변 다른 단지들보다 훨씬 높게 책정된다면 집값에 좋지 않은 영향을 줍니다.
구입하시고자 하는 집의 HOA 내용 궁금하시면 상의해 주세요.
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