Nataliya Vaitkevich
모지지 레이트
모기지 레이트에 대한 가장 큰 오해중의 하나는 모기지 레이트가 Federal Reserve's Benchmark 를 따라 변한다고 생각하는 것입니다. 그런데, 사실은 마켓과 상호작용에 의해 레이트가 변하기때문에 그 반대일수있다는 것이죠. 마켓 상황이 Federal Reserve에 좋게 가는 상황이라면 모기지를 받는 사람한테는 그렇지 않다는 말이 되는것이니까요. 그래서 모기지 레이트와 Federal Reserve Benchmark 율의 작용과 그 차이등을 알아두면 도움이 되겠습니다.
Federal Reserve Benchmark 는 모기지 레이트가 경제 상황을 길게 보며 변하는것( 대부분 바이어분들이 선택하는 모기지가 30년 텀이구요, 그래서 더 세세한 분석이 요해지는 것이겠죠)을 보다는 더 짧게 반응하는 율이라고 하겠습니다. 그래서, 모기지 레이트의 변동을 예상하기위해서는 10-year (or 30-year)US Treasury note를 기준으로 보는것이 더 바람직할수 있겠습니다.
모기지는 렌더가 세컨더리 마켓의 투자자들에게 팔기때문에 사실상 렌더가 모기지 레이트를 정한다기 보다는 그 2차마켓의 투자자들이 살수있도록 안전한 모양의 모기지로 만드는데 적정한 레이트로 정해진다고 볼수 있겠습니다. Bonds들과 같은 형식이라고 여기실 수 있제요. 경제가 강하게 나아가고 있을때는 렌더들은 2차 마켓에서의 판매를 고려해 더높은 yields를 확보하려고 하고, 그러니 높은 이자율로 변합니다. 반대로 경제 상황이 좋지 않을때는 모기지 본드에 대한 구매하려는 요구가 커지기 때문에 모기지 레이트를 낮아지는 쪽으로 변동합니다. 수요와 공급의 법칙이 적용이 되는 것이죠.
모기지 레이트만을 들여다 보는것보다는 마켓 상황을 예측하기란 쉬운것이 아니지만 큰 그림인 마켓 상황을 보려고 하는것이 더 좋겠습니다. 이렇게 모기지 레이트뿐이 아니라 마켓 트렌드를 제대로 읽어내는 것은, 아는것은 힘인 정도가 아니고, 수천 달러를 (전체 모기지 30년 15년 기준으로 봤을때) 세이빙 할수 있는 좋은 결정을 할수 있는데 도움이 됩니다.
모기지 계산을 통해 매달 지불해야 할 금액을 예상해보는것은 꼭 필요합니다. 집을 구입한다는것은 어쩌면 사는동안 가장 큰 투자가 될수있겠구요, 잘 준비해서 구입하는것이 좋은 투자를 위한 핵심요소로 작용하게 될것이니까요.
모기지 얻는다는것은 단순히 이자율만 관련지 않습니다. 모기지 계산을 해보다 보면 론금액, 다운페이먼트, 이자율등 다른 요소들이 매달 페이먼트에 어떤 영향을 주는지를 볼수가 있게 됩니다.
또한, 어떤 금액정도의 집을 구입할수 있을까 하는 아이디어를 갖는것은 마켓에서 경쟁력을 갖추는 첫걸음이기도 하겠구요. 위의 계산기는 정확한 내용을 계산하는것이 아님을 말씀드립니다. 아이디어만 드리는 정도죠. 실제 집을 구입하려는 절차를 시작하신뒤에는 렌더와 상의하시어 관련 숫자들을 받으시고, 그 숫자들이 어떤 의미인지도 정확히 물어서 아시고 계셔야 할것입니다.
그렇다면, 모기지란 무엇일까요?
집을 사기위해 얻는 론Loan 이 되겠습니다. 렌더들은 크레딧 스코어, 현재의 부채들, 저축액, 그리고 집의 가치등을 기본적으로 봅니다.
모기지 인슈런스는 무엇일까요?
모기지 인슈런스는 렌더를 위해 borrower(buyer)가 드는 보험을 말합니다. 일반적인 론의 경우, 다운페이먼트를 20% 이하로 하는 경우 모기지 인슈런스가 요구되어집니다. 그리고, 페이먼트를 계속해나가서 집가치의 20% 를 넘어가게 지불하게된 시점에는 보험을 캔슬할수도 있습니다.
모기지 페이먼트는 어떻게 계산하나?
모기지 페이먼트에는 원금, 이자, 모기지 인슈런스, 세금, 홈오너 인슈런스가 포함됩니다. 즉, 원금 + 월별 이자 + 1/12 의 real estate tax + 1/12 의 home owner's insurance + 필요하다면 모기지 인슈런스 로 계산되어집니다.
그렇다면, 얼마의 모기지를 얻을 수 있을까요?
렌더는 수입과, 크레딧 스코어, 그리고 현재의 부채를 봅니다. 조금씩 내용이 달라지나, 대게의 경우, 렌더들은 43-50% 의 debt to income ratio를 사용합니다. 그러니까, 기본인 모기지 원금, 이자, 텍스, 홈오너 인슈런스, 그리고 모기지 인슈런스 에다가 크레딧카드 밸런스, 자동차 론, 퍼스널 론이 있다면 그 모두가 monthly gross income( income before taxes) 의 43-50% 를 넘지 않는 선입니다.
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